全国土拍市场新变局：“人房地”联动促进住房适销对路
在促进楼市消化存量优化增量，加大房地产去库存力度的政策要求下，变局也传导至了已进入缩量状态的土地市场。
自然资源部办公厅日前印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（以下简称“《通知》”），要求商品住宅去化周期超过36个月的应暂停新增商品住宅用地出让，去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市则“盘活多少、供应多少”。5月9日，浙江省杭州市明确“以房定地”，成为全国首个跟进自然资源部供地新政的城市。
此外，各地也频出新招实招试图激活土地市场，以更好满足当前房地产市场的新需求。一方面，江苏省南京市、苏州市纷纷加大低密度地块的供应力度，尤其是苏州市2024年计划在古城姑苏区出让4宗容积率仅为0.6的地块，纯别墅项目有望重现；另一方面，浙江省丽水市选择拆分地块，并面向大众出让，单个业主也可以拿地建房。
中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《中国经营报》记者采访时表示，整个房地产市场进入供需基本平衡后，改善性需求开始释放，因此在土地供应端也应进行相应调整，多推出一些低密度地块，打造更多满足改善性甚至是舒适性需求的产品，这样才能真正地做到适销对路。
5月9日，杭州市发布的《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》指出，根据住房市场供求情况动态调整宅地供应的规模和节奏，杭州市将对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。
易居研究院研究总监严跃进告诉记者，这是全国首个对自然资源部供地新政的回应。这也意味着，在一些高库存区域的城区，后续会通过减少供地、暂停供地或盘活存量和闲置土地的方式进行。
全国土地市场也正迎来全新变局。4月30日，自然资源部办公厅印发的《通知》明确，将从做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接、合理控制新增商品住宅用地供应、继续大力支持保障性住房用地的供应、严格执行住宅用地收回的有关要求和层层压实责任等五个方面做好2024年住宅用地供应有关工作。
《通知》还强调：“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，要按照‘盘活多少、供应多少’的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。”
对此，中指研究院研报分析称，一方面新政策更加强调“人房地”要素联动，强调“市场+保障”用地统筹安排；另一方面各地未来新增住宅用地供应量依赖于商品住宅去化周期和盘活的存量土地规模，盘活存量土地将成为重要依据。
正因如此，大部分城市的供地计划已有所缩减。根据中指研究院监测数据，截至5月10日，全国重点22座城市中有15座城市发布了2024年供地计划，供应规模整体同比下降约10%。其中，合肥市、广州市、上海市计划供应量降幅在一成左右，无锡市、长春市降幅超三成，苏州市降幅更是达六成以上。
“住宅存货去化周期超过36个月的，理应从源头上减少土地供给。”陈晟认为，通过监控数据，从土地源头进行供需平衡，是一个很好的调控方法。土拍市场结构调整也是对未来住宅供应关系的调整，有利于维护楼市的稳定。
近年来，随着针对土地容积率的限制逐渐放宽和改善性住房需求增加，土地市场正逐步加大对低容积率地块的供应力度。
记者注意到，2019年颁布的“蕞严限墅令”已在2023年4月宣告失效。当年9月，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，其中便包括“建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等”政策。
今年3月，江苏省进一步放松住宅用地容积率限制，该省住建厅发布的《江苏省改善型住宅设计与建造导则》明确，除临江、临湖及城市规划特殊区域外，住宅建筑高度原则上不应大于60米， 容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8。政策还对未来改善住宅提出新的设计标准和要求，也预示着总高低于60米的低容积率住宅或将成为市场主流。
近日，苏州市公布的2024年土地出让计划也重点在容积率上下功夫，诸多低密度地块备受瞩目。在整体拟出让的52宗地块中，仅有3宗地块容积率在1.8以上，容积率1.5及以下的占比过半。
记者注意到，在姑苏区拟出让的8宗地块中，有4宗地块容积率低至0.6，分别位于平江街道、沧浪街道和双塔街道，平江街道2024-TC-3号地块面积达28.5亩。
值得一提的是，苏州市在3月份出让了两宗地块，接连刷新了江苏省单价“地王”纪录，背后的“秘诀”正是低密度带来的地块品质提升。据悉，苏州高新区狮山地块和苏州工业园区双湖地块成交楼面价分别达45455元/平方米和65022元/平方米，容积率均在1.0左右，拿地方均为绿城中国。
江苏省另一大房地产重点城市南京市也有类似的做法。早在2023年秋季住宅用地招商合作推介周上，南京市便提出“土地出让指标与房企商量着设”和“低密度高品质”将是未来土地市场的两大重点。
记者注意到，自2023年下半年以来，南京市陆续下调了仙林、栖霞、软件谷、城中等多个片区的未供应宅地容积率。例如，栖霞商务区03-23地块容积率由≤3.0调整为≤1.6，建筑密度由≤45%调整为≤40%，建筑高度由≤60米调整为≤24米（局部45米）。
今年3月，江苏省土地市场网发布南京市主城区拟出让地块清单，涉及23宗地块。记者梳理发现，供地容积率下调仍是此次拟出让地块的蕞主要特征。
具体而言，在上述清单中，容积率在1.8及以下的土地达14宗，软件大道、栖霞区仙新路、顾家营等三宗地块容积率为1.2，江宁佛城西路两宗地块容积率低至1.1。这也预示着，南京主城区未来将出现一批低密度洋房和叠墅产品。
“地块面向大众出让，可以单个业主拿地建房，也可多位业主联合竞买，建成后分别认领房屋，办理各自产权证，每套房子产权独立；后续支持通过二手房转让方式出售给他人。”近日，浙江省丽水市发布消息称，莲都区碧湖新城16亩低密项目拟出让并支持“定制化”方案，目前正在进行意向征集。
据悉，上述出让地块位于碧湖新城白桥区块，距丽水市政府约10公里，分为A、B、C三个区块，由6宗小宅地组成，容积率0.7—0.8。其中，A地块3652平方米，分为4个小地块，每个地块预计均建设1幢房屋；B地块面积2097平方米，预计建造2幢房屋；C地块面积4312平方米，预计建造5幢房屋。
根据政策，在指定的土地单元内，房屋建设方式可由业主“量体裁衣”。据介绍，在户型上，业主可以选择保持原有的两户布局，也可选择将两户合并为一户，自行设计施工，同时支持个性化定制建设方案，也可组团设计和开发。
丽水市有关部门表示，上述地块出让消息发布后，已经有不少人在咨询详细情况，包括即将退休、寻找养老之处的丽水市民，想组团拿地的兄弟三人以及旅居欧洲的华侨等。目前，上述地块对意向竞拍者没有户籍方面的限制。
“允许单个业主拿地的政策在丽水市其实已经实行好几年了。”丽水市自然资源和规划局一名工作人员表示，此次拟出让的碧湖新城地块容积率比较低，可以打造除独栋别墅外的任一产品类别，因此近期咨询的人有不少。
根据浙江省公共资源交易中心信息，早在2020年6月，丽水市南城富岭A2-22-2地块便被一自然人竞得。2022年至2023年，丽水市又有3宗地块被自然人竞得。
“现在土地市场交易额下滑比较明显，全国土地成交额在蕞高峰曾高达8万亿元，现在可能只有4万亿元左右，那么就需要在土地供应市场做一些创新。”陈晟认为，像丽水市将地块分割，允许业主自行参与竞拍甚至建造，正是推动土地市场活跃交易的好方法，值得肯定和推广。
陈晟还建议，各地应当对产业用地、物流用地、商业用地和保障性住房用地等进行合理的结构性调整，一些存量明显过多的土地类型要约束新供应规模，反之存量较少的类别需要增加供应量。
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