房企自救新湖中宝迎来关键一步！为什么是衢州？
地产公司整体性请国资入股自救的成功案例，目前还不多，建业地产算一个。我朋友杠杆游戏写过一个文章《唏嘘！河南王 染红 ，建业断臂求生》（2022 年 6 月 2 日）。
不管怎么说，能活下去蕞重要，对企业如此，对购房者、供应商都是好事。
这 2 天，浙系大佬黄伟的新湖中宝大概也要走上这条路。
当然，杠杆地产要说，对于新湖中宝来说，无论怎么样，营收主要还是靠地产。
地产的困难是显而易见的，在各种政策宽松、帮扶背景下，新湖中宝这步棋能否实现自救？
按照 2022 年 12 月 8 日新湖中宝公告的披露，此次股份转让的甲方为其控股股东，浙江新湖集团股份有限公司（简称 新湖集团 ），乙方有 3 个：
衢州市国有资本运营有限公司、衢州控股集团有限公司、衢州工业发展集团有限公司，听名字就知道都是浙江衢州的国企，杠杆地产核实了一下工商资料，确实如此。
1）新湖集团拟通过股份协议转让的方式，向上述公司或相关方，转让合计不超过 8.6 亿股（不超过新湖中宝总股本的 10%）的无限售条件 A 股流通股股份。
这句话很有意思，就是绑定了地方利益。
3）转让价格拟根据《上市公司流通股协议转让业务办理暂行规则》《上海证券交易所上市公司股份协议转让业务办理指引》《上市公司国有股权监督管理办法》等规范性文件规定的定价原则，由双方另行友好协商，并在正式的股份转让协议中明确约定。
4）还得等衢州方完成尽职调查，并履行相应的决策审批程序后，双方将友好协商和蕞终确定标的股份的具体数量、转让价格、支付时间等全部交易条款，具体以相关方届时签署的股份转让协议为准。
5）这个协议只是初步方案、初步共同认识，蕞终需要签订正式协议。
另外杠杆地产补充一下，截至目前，新湖集团及其一致行动人累计质押本公司股份数量为
完成上述股份转让，需新湖集团对部分质押股份做出解质押安排。
同时，股份转让完成后，实控人不会发生变更。
综上，新湖中宝是否完成 自救 ，头部要看尽职调查结果，如果衢州方面发现窟窿太大，未必会入股。
第二，新湖集团自己也还得弄钱来解除质押。
第三，价格还得合适，双方都满意才行。
在此，杠杆地产要补充以下，如果尽职调查没问题，一般来说国有资金、资产的安全是很慎重的，能蕞后签约，基本说明衢州官方判断新湖中宝没问题了。
那么，这几乎就是地方 救 企业，衢州官方图什么？
首先，帮助本土企业，这不罕见，河南建业不也是这样。
但是注意，2021 下半年开始的地产行情下滑，很多公司出险，项目上的救助、合作不少，但是公司整体获得地方出手帮助的公司，除了建业地产，好像也很难再找到。
有意思，新湖中宝现在是衢州企业了，部分杆友印象中似乎不是。完全没错：2021 年 11 月 23 日晚，该司曾发布公告，拟变更注册地，从嘉兴市搬迁至衢州市。
将深入利用在区块链、大数据、人工智能、新材料等技术领域的投资和布局，与衢州市展开在绿色能源、智能制造、智慧城市、数字化转型等方面的多层次全面合作，互利互惠，不断提高合作的广度与深度，加速公司战略转型，同时吸引集聚一批重大产业投资项目，助力衢州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。
如上，我们大概可以猜测，和衢州的深入合作，甚至入股事宜，可能 2021 年末就是开酝酿了。
此前，衢州海创园二期落成，新湖中宝说有意向，后来说借助衢州的 中国氟硅之都 的产业优势，合作合资投资氟化工投资项目。杠杆地产解释一下，氟化工是新能源汽车产业链上的一环。
新湖中宝地产之外的布局广泛，如其官网所言，是趣链科技、邦盛科技、万得信息、宏华数科等高科技公司的重要股东，其中众多企业拥有国际领先的自主技术，增长迅速潜力巨大，已经或将于科创板上市。
简单说，我们可以把新湖中宝迁址到衢州，理解为当地的招商引资。
当然了，招商引资有时候不成功，有时候很成功。
虽然说新湖中宝是中国民营资本系的大亨之一，但比它大得多、厉害得多的角色不少都要死不活。
谁不缺钱啊？所以才有了这次可能的交易。
我们先看看前三季度新湖中宝的业绩。
该司披露，2022 年前三季度，其地产业务新开工面积 34.20 万平米，新竣工面积 37.98 万平米，同比下降 23.75%、53.26%，其中权益新开工面积 12.60 万平米、权益新竣工面积 34.84 万平米；
新增土地储备 5.31 万平米，新增总建筑面积 16.63 万平米，同比下降 71.92%、69.70%，其中权益新增土地储备 1.62 万平米、权益新增总建筑面积 5.09 万平米；
实现结算面积 41.17 万平米、结算收入 52.15 亿元，同比下降 31.45%、45.05%，其中权益结算面积 29.11 万平米、权益结算收入 43.08 亿元；
这地产业绩，简直是够惨的。同时也表明，新湖中宝作为一家地产收入占主导的公司，其实不算很大。
除了地产销售外，该司也有一些经营性房产。杠杆地产看到，截至 2022 年 9 月末，新湖中宝出租房地产总面积 14.04 万平米，其中权益出租房地产总面积 13.86 万平米；
前 9 月，录得租金收入 6742.74 万元，其中权益租金总收入 6680.94 万元。
我们接着看新湖中宝的三季报。单看三季报还不错，虽然营收只有 16.19 亿元，但好歹同比增长了 4.63%。而前三季度就没这么幸运了，总计录得营收 66.83 亿元，同比下滑了 25.66%。
和营收滑坡同步的是，归母净利润前三季度也下滑了 22.12%，至 15.98 亿元。
不过值得一说，这么点营收，居然有如此高的利润，新湖中宝也是够厉害。
对了，新湖中宝前三季的毛利率达到 32%，2021 全年为 22% 左右。
不过我们注意细节，看新湖中宝三季报的 非经常性损益项目和金额 表，会发现，三季度该司的非流动性资产处置损益为 2.12 亿元，前三季度为 2.78 亿元。
三季报披露，新湖中宝总负债 863.71 亿元，2021 年末为该数字为 917.35 亿元。降杠杆还是有点成效。
不过，一年内到期的非流动负债依旧有 57.67 亿元，2021 年末为 95.77 亿元。
截至 2022 年 9 月末，该司的期末现金及现金等价物余额为 86.25 亿元，2021 年同期为 117.54 亿元——这下滑有点多啊。
这房子卖不动，各种资金上的压力会越来越大。对于新湖中宝来说，钱、各种支持是很需要的。
本文未标注出处的财务图表，均源自新湖中宝有关公告、官网，特此说明并致谢
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