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　　回顾成都土拍史,2017年特别是一道分水岭。 原本冷静的土地市场,突然变得异常热闹,大量房企涌入成都,豪掷千金只求一地。盲目拿地、天价拿地,这也导致市场上出现了许多难以理解的“迷惑行为”。 3年过去了,当初不少棘手的土地纷纷入市。 “隐形地王”金隅金成府,“灯塔产品”万科天府锦绣都开卖了。而至今,还

　　回顾成都土拍史，2017年特别是一道分水岭。

　　原本冷静的土地市场，突然变得异常热闹，大量房企涌入成都，豪掷千金只求一地。盲目拿地、天价拿地，这也导致市场上出现了许多难以理解的“迷惑行为”。

　　3年过去了，当初不少棘手的土地纷纷入市。

　　“隐形地王”金隅金成府，“灯塔产品”万科天府锦绣都开卖了。而至今，还有一个项目处于雪藏状态，它就是位于建设路的——业瑞东二环项目。没错，它到现在连案名都没有。

　　不同于其他房企是拿贵地，配建多，业瑞东二环项目的情况要更特殊。

　　时间回到2017年9月7日，成都主城区6宗土地齐拍，地价全部破万，在当时创造了不小的轰动。

　　不过，那时大家的目光都聚焦在德商和中粮身上，忽略了新加坡的房企SG集团（业瑞地产），而正是它创造了一个新的记录：50%自持租赁。

　　SG集团拍下的这宗土地位净用地面积18亩，容积率2.5，为纯住宅用地，禁止兼容商业。该地块位于成华区二环路东一段30号，在香木林路和二环路的交界处。

　　成交总价为41667.49万元，折合楼面价13800元/㎡，这个楼面价在当时已经很高了，当然，更可怕的是它还创下了50%租赁自持比例！

　　根据出让文件中规定，这宗土地的成品住宅（全装修）建设比例100%，租赁住房和商品住房采用同一标准装修。

　　同时竞得人必须在该地块内自费出资配建计容建筑面积不小于总计容建筑面积20%的租赁住房，并且对租赁住房单套建筑面积及车位配比做出规定。建成后，租赁住房由竞得人自持30年，自持期内，仅用于出租，首次和单次租期不得超过5年。

　　今天下午，汤姆实地探访了该地块，发现项目已经围挡，并且公布了相关工程名单。

　　但是，现场并无任何工作人员，透过围挡向内看，整个工地杂草丛生，甚至都没完成土地整理，连个基坑都不见踪影，这着实让人大吃一惊。

　　据现场图，项目的建设单位变成了成都业瑞东二房地产有限公司，经天眼查查询，该公司的大股东为SG集团占股51%，而其余49%的股权已经转让给了UGO PLUS PTE.LTD公司。

　　提起新加坡SG集团，也是成都楼市的熟面孔，其开发的项目在当年也算盛名一时。

　　2015年，SG集团在成都骡马市开发了排名前列住宅项目：SG珊顿道。因为优质的地理位置和出色的品质，所以项目很快售罄，当时打出的口号是：“天府广场旁，最牛学区房”。

　　目前项目在贝壳的售价高达28584元/㎡，可见其整体素质还是相当不错的。

　　2017年拍的业瑞东二环项目，是SG集团在成都的第二个项目，地理位置没问题，问题是50%租赁自持开发难度太大，投资回报率算不过来。

　　首先，中国的租售比一直很低，成都也不例外。

　　根据成都市房地产市场服务中心发布了2019年一季度成都市住房市场平均租金水平，成都市一季度平均租金水平较高的街道单位面积平均租金为47.7元/平方米·月，其中建设路板块仅为38元/平方米·月。

　　虽然这包含了老旧小区，但是项目对面的首创天禧68，99平精装套三的租金也只有3500元/月，龙湖三千城130平精装套三租金为4500元/月。

　　其次，对于开发商来说，做租赁是算不过账的。

　　潘石屹就曾表示：长租公寓是一门亏钱买卖，虽然租金高，但是不到1%的租金回报，即使租金再翻一番也是亏本的。

　　“我做了二十多年的房子就反复算这个账，生意一定要有能够算的过的账才可以做。按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%贷不过来，拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率较高超不过1%，所以这个生意是亏。”

　　所以，现在还在做长租公寓的开发商越来越少，更多的把它包装成了REITs，从而在资本市场融资。

　　面对棘手的地块，不同开发商有不同的策略。

　　比如金隅，选择在高价地旁再拿一块低价地，从而摊薄成本；比如万科，选择开发高端楼盘，用品质吸引高净值人群；比如德商，选择开发合作，分摊成本；如中南，选择高层亏本走量，后期通过联排别墅等高价值产品盈利；实在不行，还有兴宝旺选择了退地。

　　放在SG面前的，恐怕是比这些前辈更难的选择，由于市场上并没有现成的解决方案，可能少有的方法就是时间。

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