段朝晖：潜心精耕细作助力高质发展——联东专业园区打造的实践与案例
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2024年5月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十二届产城融合投融资大会”召开。
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今天重点分享两个方面的内容，一个是园区发展的“两个格局”，另一个是专业园区的“逻辑转变”。
首先，在新一轮城市群和都市圈发展战略中，核心城市、中心城区高端科技企业回流是一个趋势，在这个情况下，都市圈内的产业协同错位发展逐步清晰，产业链分工和产业集群、错位发展越来越明显，一般制造业向三四线城市下沉发展。其次，“高质量发展”要求园区产业结构高端化，土地利用集约化，园区低碳化，管理数智化。在这两个格局之下，特色产业园区的发展，必然成为一个重要趋势。
2023年11月，上海市印发了《特色产业园区高质量发展行动方案》，计划到2026年，在全市打造60个专业特色园区，积聚5500家高新技术企业，规上工业产值破万亿，并在用地指标、工业上楼、产业基金、REITs、协同招商等方面，给予专业园区充分支持。
那么专业园区应该如何打造呢？我认为要做到五个逻辑转变：
1、产业逻辑：从产能扩张下产业转移，转变为科技扩张下产业创新承接；2、产品逻辑：从标准化的普适产品，向专业化的定制产品转变；3、客户逻辑：从关注生产空间和优惠政策，到更关注创新土壤与成长空间；4、投资逻辑：从关注去化与现金流，到关注优质资产的管理运营；5、运营逻辑：从基本物业和配套服务，向为企业赋能和创新平台搭建转变。
接下来，我们再来看看联东U谷在专业园区打造方面的实践经验。
八年前，联东集团发布“两优战略”，聚焦打造优质项目，服务优质客户。在多个核心城市和区域布局专业化园区，聚焦发展新一代信息技术、大健康、高端装备制造、能源环保、新能源汽车及关键零部件等产业领域。从专业化园区的前期定位、产品设计、招商体系、园区运营与智慧化服务等多个方面入手，园区定位方面，从产业逻辑、市场逻辑和客户逻辑等多个方面选好产业赛道，在充分调研了解客户需求与市场供给的情况下，确定园区的目标产业与意向客户，并匹配相应的产品和服务。确保产业园区定位的“科学、精准和实用”。
在产品设计方面，联东U谷经过9代产品更迭，从产品实用功能、园区品质形象，到消防安全与节能环保，智慧化的管理系统和交通物流各个方面，实现了全流程的管理，高品质赋能。招商方面，强大的地面招商团队加上大数据招商平台的赋能，如虎添翼，实现天网与地网联动招商，大大提高了招商精准度与客户成交效率。运营服务方面，我们通过全链条的服务，为企业发展赋能，构建“点-线-面-体”的服务生态体系，从园区的基础物业服务，到完善的产业服务，多方位助力企业成长。同时，还通过智慧化园区管理系统，提升园区的安全管理、能源管理水平。根据不同产业的创新需求，打造一系列共享创新平台，从小试中试、检测认证、产品注册等等多个维度为入园企业发展赋能。
接下来，我们来看一些标杆案例：北京蓝贝科技园是低效闲置用地盘活的案例，提升改造为专业科技园区，目前引进引进重点企业45家，年税收贡献超过5000万；上海宝山机器人创新港，聚焦发展人工智能、机器人产业，已引进一批分属不同细分赛道的机器人企业；上海青浦国际企业港，是一个泛半导体产业为主的专业园区，被上海经信委认定为“产业更新”的优秀案例；苏州姑苏数字科技产业园，是苏州市区首个M0产业用地项目，重点发展数字经济产业，也是苏州市都市型产业园区标杆，已招商引进20多家企业；杭州云谷生物医药制造基地，位于杭州市西湖区，聚焦发展基因治疗与创新药；西安雁塔网络安全智谷，重点引进培育网络安全、电子信息类企业。
多年来，除了自营园区之外，我们也把二十多年来在产业园区开发运营领域积累的经验，分享给了诸多园区开发企业，从园区产业定位、到规划设计、成本管控、工程管理、招商运营等多个方面，帮助想做园区的政府和企业把园区做好。坚持做成事，绝不讲故事，这是联东人对自己的一贯要求，从我做起，积极为我们国家发展新质生产力做一份贡献。
大局已定，未来5年房地产市场将形成4大新格局，信号已经出现
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