【蕞新】关于赴衢州等地开发区学习考察情况的报告doc
（初稿） 为破解拆迁安置难题，学习兄弟开发区安置房建设工作经验， 2010 年 12 月 29 日至 30 日，开发区纪工委书记、管委会副主任 麻飞鹤率安置房建设工作相关部门和街道负责人一行 11 人组成 学习考察组，赴衢州、兰溪、浦江和萧山经济开发区学习考察安 置房建设方面的经验与做法。此次考察日程安排紧凑，内容精广 相济，学习考察期间，听取了当地的经验介绍，实地考察了多个 安置小区，使大家开阔了眼界，丰富了见识，学习了经验，看到 了差距，启迪了思维。现将学习考察情况报告如下： 一、感受四地安置房建设，统一建房信心倍增 本次学习考察的四个经济开发区中除萧山为国家级经济开 发区之外，其余三个均为省级经济开发区。他们安置工作的创新 理念、超前的安置规划、大手笔的安置小区建设、被拆迁户积极 参与安置房建设的程度均给学习考察组留下了深刻的印象。概括 起来，主要有以下几个方面： 一是“先安置后拆迁”理念突出。在与四地开发区的交流讨 论中，深切感受到了各地对安置工作的重视以及对于加快安置速 度的迫切愿望。一致认为，被拆迁户的安置工作，事关群众的切 身利益和社会的长治久安。正如浦江经济开发区管委会王琦副主 任所说的“安置工作做不好，将极有可能引起群体性事件的发
生”。 二是安置历程相近但步伐不一。综观四地的拆迁安置历程，
均在走着“从‘有土’安置向公寓安置方向转变”以及“从被 拆迁户自建向政府集中代建转变”的路子。目前，衢州、兰溪、 浦江三地开发区的安置方式均为“有土”安置与公寓安置并存。 其中，兰溪经济开发区新的安置房建设办法现已进入讨论阶段， 将适机取消迁建安置，建
1 造多层、小高层或高层安置房对被拆迁户进行安置。而萧 山经济技术开发区已取消“有土”安置，全面实行公寓安置，在 建设方式上也由原来的“两户联建”即“有土”安置向多层和 小高层公寓安置转变，被拆迁户对安置方式转变的态度也由原来 的抵制转变为基本接受，整体较为满意。
三是安置房建设政府扶持力度大。在安置房的建设特别是政 府代建安置房的过程中，四地开发区均对安置房建设投入较大， 安置房价格结算上，均给予被拆迁户较大的优惠。例如：衢州经 济开发区何棚安置小区，虽然管委会在拆迁时与被拆迁户结算的 成本价为 600 元/㎡，但通过“代建”的建房实际成本约为 1000 元/㎡左右，与被拆迁户结算时，新房建筑面积与旧房建筑面积 相等的部分，按 420 元/㎡结算，新房建筑面积超过旧房建筑面 积的部分按按新房代建成本价 600 元/㎡结算，政府每平方米建 筑面积约补贴 580 余元，水、电、路等室外配套设施均由政府负
责建设。 四是统一建设的安置小区品味较高。实地参观由政府统一建
设的安置小区后，考察组成员均感觉不虚此行，振奋不已。在走 近衢州何棚安置小区时，一幢幢崭新的三层小洋楼整齐划一排列， 淡******的外墙在阳光中显得特别耀眼；走进兰溪沈村安置小区的 一幢安置房内，宽敞的空间给人以实用、舒服的感觉；萧山的市 北公寓安置小区，景色优美，房屋建筑结构合理，采光通风良好， 会所、幼儿园、农贸市场、停车场等公共配套设施一应俱全。休 闲广场、溪水河岸、景观绿地，将自然、建筑、人文三者有机结 合，形成感受独特的公共空间。
二、分析四地安置房建设，成功经验可资借鉴 通过学习考察，追寻四个开发区拆迁安置工作的轨迹，探寻 他们的做法，特别是在统一建设安置房方面，有很多宝贵经验值 得我们参考借鉴。 （一）衢州经济开发区统一建设安置房做法 一是迁建安置房建设分为被拆迁户“自建”与政府“代建” 两种模式，由被拆迁户自由选择。其中“代建”是由开发区管委 会投入资金，以管委会下属公司为业主，按照规划统一建造安置 房安置被拆迁户。 二是在安置房代建项目实施前，充分听取被拆户的意见建议， 由所在街道办事处组织被拆迁户对安置房的设计方案进行讨论，
征求意见并修改完善后再实施建设。例如在何棚安置小区的建设 中，听取了大部分拆迁户的建议，在安置房原有基础上增设了车 库，以群众满足致富后的生产生活需求。在建设过程中，由村民 选出 1-2 名被拆迁户代表全程现场参与安置房建设过程中的质 量监督工作。
三是安置用地面积按照被拆迁户的本户在册农业人口数，分 为大户（6 人以上）、中（4-5 人）、小（1-3 人）三个标准分别安 排 125 ㎡、110 ㎡、90 ㎡三种占地面积的安置房户型，土地性质 为国有划拔用地。但为鼓励被拆迁户选择规划区范围外安置，对 选择规划区范围外安置建房的，将大、中、小户的安置占地面积 分别提高到 140 ㎡、120 ㎡、105 ㎡。
四是安置用房的价格结算办法。签订拆迁协议时，政策享受 新房建筑面积与旧房建筑面积相等的部分，按开发区管委会确定 的新房基准造价 600 元/㎡与旧房补偿款 400 元/㎡结算差价；政 策享受新房建筑面积超过旧房建筑面积的部分，按新房基准价结 算；旧房建筑面积超过政策享受新房建筑面积的部分，按 800 元 ㎡结算，结算完成后统一暂扣专用帐户用于安置房购买结算。安 置房交付时，按 420 元/㎡结算价格，被拆迁户只需比原补偿款 多支付 20 元/㎡就能住上新房。
五是安置周转费按腾空后 6 个月计算，标准为 100 元/人 o 月，单人户为 200 元/人 o 月。提前签订拆除协议按 0.5 元/㎡ o
天，提前腾空交 3 付按 l 元/㎡ o 天予以奖励，两项合计蕞高不超过 135 元/
㎡。 （二）兰溪经济开发区统一建设安置房做法 一是在迁建安置的方式选择上，按拆迁规模采用不同的安置
办法。如 15 户以下的小规模拆迁，尽量选择道路边安置，根据 规划由被拆迁户自建；对于整村搬迁以外的 15 户以上中等规模 拆迁，另行划定区域，统一规划，由被拆迁户自建；对于整村搬 迁的大规模拆迁，统一建设排屋式或公寓式安置房进行安置。
二是排屋式或公寓式安置房的建设由开发区管委会出资，由 被拆迁村的村集体实施建设。如当地 330 国道改造工程涉及的沈 村房屋拆迁后，由当地管委会牵头，组建“XX 县区上华街道沈村 行政村经济合济社”统一建设，所在街道办事处具体负责安置房 分配等任务。
三是在户型结构上，根据人均安置基准占地面积 75 ㎡的标 准，设置六种户型结构供被拆迁户选择，即（1）双联排屋：建 筑占地面积为 75 ㎡、95 ㎡、110 ㎡、125 ㎡；（2）多联排屋： 110 ㎡、125 ㎡。
四是在安置房的选择先后上，采取“先拆先择”的安置政策， 即：被拆迁人先签订拆迁协议并腾空房屋的，该被拆迁人即可优 先选择安置房。对在规定时间段内同时完成签订拆迁协议并腾空
房屋的，则采取抽签的办法。 五是在安置房户型选择上，按照“双高套”原则确定。即。
首先按照“拆一还一”原则（每拆 1 ㎡占地面积的房屋可安置 1 ㎡占地面积的安置房）选择确定安置房的占地面积。如被拆迁房 屋建筑占地面积不到 75 ㎡安置时靠到 75 ㎡，超过 75 ㎡不到 95 ㎡的靠到 95 ㎡，超过 95 ㎡不到 110 ㎡的靠到 110 ㎡，超过 110 ㎡不到 125 ㎡的靠到 125 ㎡，超过 125 ㎡的一律按 125 ㎡安置。 然后按照人均安置基准占地面积 75 ㎡的规定，选择确定安置房 的占地面积；蕞后比较以上两种方案面积大小，按就高选择相应 占地面积户型的安置房，同时也可
4 选择小于该占地面积户型的安置房。 六是在拆迁时，被拆迁户按政策规定享受的安置房占地面积 与被拆迁房屋占地面积差额部分以地基复建费 310 元/㎡进行 “找补”结算。安置时，被拆迁户所选择安置房占在面积在被拆 房屋占地面积内，安置房款按 510 元/㎡结算；所选择安置房占 地面积超过被拆房屋占地面积的，相应的安置房房款按 560 元/ ㎡结算。 七是被拆迁人自行解决过渡期间周转房的，由拆迁人支付给 被拆迁人临时过渡房租费。支付标准为：拆除房屋建筑面积 2 元 /㎡·月（不足 200 元/月的按 200 元/月计）；支付期限至房屋交 付使用后 4 个月。
（三）浦江经济开发区安置房建设做法 一是大规模拆迁任务较少，当地在拆迁安置过程中，先采取 “模拟拆迁”做法，在拟拆迁区块，达到 90%以上居民联名提出 拆迁申请后，与拆迁户签订模拟拆迁协议，再根据拆迁协议签订 情况决定是否发布《拆迁公告》，协议在公告发布后正式生效， “成熟一块，拆迁一块”。 二是在实施拆迁前，先落实好安置地块，充分依靠预拆迁的 村集体、居委会，宣传征地、拆迁、安置等相关政策，让群众明 白拆迁安置相关事项，做到在群众自愿参与拆迁的情况下，先安 排安置用地，再实施拆迁。由于是群众自愿申请拆迁，并且在拆 迁前已落实好可供建房的安置用地，在以往的拆迁项目中，被拆 迁户均能在协议时间内得到安置。 三是在迁建安置过程中，安置房建设均采取由被拆迁户自建 的形式进行。在“城中村”的改造过程中，采取“级差排基”的 方法，即在原有土地性质不变的情况下，按照土地级差安排地基。 如原来是街面房拆迁的，则在街边安置地基由被拆迁按规划自行 建房，其它地段的被拆迁户不得参与该安置地基的抽签。 （四）萧山经济技术开发区安置房建设做法 一是在安置方式上已取消了“两户联建”等“有土”安置 形式，由开发区下设的管理公司统一建设多层（6 层以下）、小高 层（11 层以内）和高层公寓式安置房安置被拆迁户。
二是在安置面积及结算价格上按照被拆迁户选择安置房类 型的不同，采取不同的安置面积和结算价格进行安置。如被拆迁 户选择 6 层以下的多层安置房的，按 50 ㎡/人计算安置面积，结 算价格为成本价 670 元/㎡；选择 11 层以内小高层安置房的，60 ㎡/人计算安置面积，结算价格为成本价 930 元/㎡；选择 12 层 以上高层安置房的，70 ㎡/人计算安置面积，结算价格为成本价 1100 元/㎡。
三是在安置房的选择上，考虑住宅设计时因自然间不可分割 等因素，被拆迁户实际申购安置房面积不得超过规定面积的 10%， 其中超过规定面积 10%以内的建筑面积按成本价结算。按照上述 选择方式，一些被拆迁户有时可申购多套安置房，留一套自住， 另外的拿来出售或出租，即解决了自住问题，又可以获得了收入。
四是在安置小区和安置房的设计上注重实用与美观相结合。 如市北“明怡花苑”安置小区占地 460 亩，自 2006 年 8 月份开 工建设，现建成并安置被拆迁户 1200 余户，入住人口约 4500 人。 考虑居民的婚丧嫁娶摆酒设宴需要，该小区内分别设立了红、白 喜事“服务中心”，以满足农村传统红白喜事的不同需求。为避 免一些被拆迁户入住后在楼顶违章搭建，特设计封闭形楼顶，不 在楼顶设计平台空间。
五是在安置房建设过程中，邀请村民代表从确定安置方案直 至安置房分配全过程参与监督。为防止争议，采取现场录制视频
等形式，对打桩、浇筑等建房关键环节特别是隐蔽部位建设的过 程，进行录像记录备案。
通过学习考察，仔细分析上述四个经济开发区在安置方面的 做
6 法，学习考察组认为，有以下四点经验值得借鉴： 政策是基础。只有通过制定一套符合实际，群众接受、可操 作性强的安置政策，才能促使安置工作顺利实施。也可以通过政 策引导，推进公寓式安置房建设，逐步取消“有土”安置，集约 节约利用有限的土地资源。 规划是前提。一块好的安置用地、一个好的小区设计、一个 好的房屋结构，这都需要一个好的规划。要做好这个前提，要充 分听取群众的意见建议，尽量选择在交通便利、配套设施完善的 地段统一建设安置房；房屋设计要坚持“适当超前，兼顾实用” 的原则。 机制是关键。在安置房建设工作中，先要制定一套规范的运 作程序，建立一系列行之有效的工作机制，并要形成一套完整的 监督体系。只有运用有效的机制，善始善终地依照程序开展安置 房建设工作，全面接受监督，相关单位协同配合，才能尽快妥善 安置好被拆迁户。 组织是保障。建立高效地安置房建设组织，组建优秀的管理 团队，对于尽快完成安置房建设任务至关重要。如萧山经济开发
区分市北、桥南、江东三大区块，分别设立了现场管理公司，负 责所辖区块内的拆迁及安置房建设工作。
三、学习四地安置房建设，加快推进安置速度。 我们在学习四个经济开发区拆迁安置工作经验、感受他们拆 迁安置工作成果的同时，更应意识到我区在安置工作方面的巨大 差距。面对安置时间跨度较长，周转费用支出大，违章建房屡禁 不止，配套建设施工难等问题。借鉴外地先进经验，认为在我区 实施统一建设安置房工作已迫在眉睫，具体应重点把握以下四个 方面： （一）注重引导，政策优惠。 一是要大胆创新，在统一建房相关政策的制定上，出台优惠 措施，引导被拆迁户参与统一建设安置房。例如：在统一建设迁 建安置房时 7 设立层高为 2.2 米以下的地面架空层，以优惠价格或者免 费提供给被拆迁户；对统一建设的安置房以相对比较优惠的价格 结算；将执行市政府 63 号令后拆迁的 1-2 人户参加统一建设安 置房的安置面积由 38 ㎡提高到 54 ㎡等。 二是要争取市政府政策倾斜，赋予开发区在制定安置政策方 面的权限。例如：在安置工作上，可由开发区在现行法律、法规、 政策的框架下，自行寻求在区域内体制机制方面新的大胆突破。 有关政策可依托现有的“拆迁安置工作领导小组”和下设的拆
迁安置办公室，经“拆迁安置工作领导小组”研究讨论通过后， 便可在开发区范围内实施，给开发区安置工作一个灵活的自由空 间。
三是要加强宣传，让群众了解各项优惠措施。应加大宣传力 度，让被拆迁户了解统一建房的好处，认识到参与统一建房不仅 价格实惠，而且能及时住上安置房，提高生活质量，充分激发他 们早日住上新房的欲望，自觉参与到统一建设安置房工作中来。
（二）注重规划，把握时序。 一是在安置小区地点的选择上，应区别于自建迁建安置房小 区，优先选择交通便利，设施完备的地段安排统一建房。规划设 计要有前瞻性，立意要深、眼光要远。如在统一建设的迁建安置 房外观上应突破千篇一律的老农居外观，可参照居民小区排屋等 形式进行设计。 二是要充分吸取群众的意见建议。初步设计方案出台后，应 及时利用******、效果图等直观的形式，深入各被拆迁村，广泛听 取被拆迁户对统一建设安置房的意见建议，修改完善相关方案。 三是针对当前我区被拆迁户多数选择迁建安置的现状，在安 置房建设时序上，应正确把握。目前，应积极引导被拆迁户参与 统一建房或选择公寓房安置，东扩二期开发完成后，在开发区范 围内取消迁建安置，实行货币安置、产权调换和公寓安置等方式， 安置房均统一由
8 管委会先行实施建设后安置被拆迁户。 （三）注重效益，加快建设。 一是要切实加快安置房建设，缩短安置周期，减少周转费支 出。我区目前未安置被拆迁户多，临时安置补助费支出数额巨大、 标准过高，面对此种现状，改变安置方式，加快安置房建设，是 不二选择。在摸清被拆迁户安置状况及拟拆项目的安置需求，确 定安置房建设规模后，应尽快开展统一建设安置房试点工作，及 时消化一批已拆项目的被拆迁户和提前为拟拆项目被拆迁户的 安置作准备。可先在水阁 k 南地块实行统一建设安置房试点，总 结经验完善后，在余庄前、富岭等安置区块推开，争取早日实现 “房等人”。 二是要创新建设模式，坚持政府主导、社会参与的市场化运 作模式，多形式、多手段开发建设安置房。以南城投资有限公司 为依托，根据项目资金实际和安置时间要求等情况，采取南投公 司统建、团购、开发回购安置房等形式安置被拆迁户，或运用 bt 代建模式，全垫资、全回购、分期付款，缓解资金压力。南投公 司可通过招投标、竞争性谈判等多种形式，优先选择资质高、信 誉好、实力强的企业承接安置房建设。进一步简化工作程序，提 高工程建设效率和资金使用效益。 三是要做好开源节流，降低建设成本。及时掌握国家对安置 房建设方面的扶持政策，积极争取有关政策和资金支持。运用市
场机制，依托南投公司这一融资平台，拓宽融资渠道，集聚社会 力量，加快安置房建设。要尽量控制安置房建设成本，做到优化 设计、集约利用土地、合理建设配套面积、规范建设合同签订， 有效降低和减少不必要经费支出，避免国有资产流失。
（四）注重落实，完善机制。 一是要加强组织领导，提高办事效率。各有关部门、街道要 充分认识统一建设安置房工作的重要性、紧迫性和现实性，在管 委会拆迁 9 安置工作领导小组的领导下，切实把安置房建设摆在更加 突出的位置，抓紧抓好，抓出成效。健全现有的安置房建设管理 工作网络，增强效率意识，加强信息沟通，做好衔接配合，形成 工作合力。在安置房项目的审批、建设、配套、验收等环节实行 “快速通道”服务，进一步缩短办理时限。 二是要明确工作职责，整体协调联动。安置工作，牵涉面广， 需要各部门进一步明确职责，协同配合。委属各部门应按照管委 会丽经开 2010〔127〕号文件《关于进一步完善开发区政府投资 建设项目实施管理机制的意见》相关规定，依职责抓好安置相关 工作；各街道办事处要做好统一建房的宣传发动及相关政策处理 等相关工作；各村级组织以及拆迁公司要充分发挥密切接触被拆 迁户的作用，积极宣传有关政策，推动统一建房工作。 三是要加强制度建设，建立工作机制。切实加强安置房工作
制度建设，细化管理职责，规范工作程序，完善安置房管理体系 和运行机制。实行安置房建设管理定期通报、工作例会、年度考 核、被拆迁户代表全程监督等制度，规范安置房建设和安置过程 中的档案资料收集、整理、归档和使用。进一步加大安置房建设、 分配、使用及流向的清理登记和监督管理力度，加快推进统一建 设安置房工作走上科学化、规范化和制度化轨道。
赴衢州等地开发区学习考察组 二 o 一一年一月十八日
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