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关于公布实施关于公布实施衢州市区新一轮基准地价的通知（征求意见稿）
各县（市、区）人民政府，各相关单位：
衢州市区新一轮基准地价更新成果已经省自然资源厅批准（浙自资厅函〔2020〕 号）。为切实加强市区基准地价管理，进一步规范土地市场，促进经济社会持续发展，根据《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）、《关于进一步规范浙江省基准地价更新管理的实施意见》（浙土资办〔2014〕107 号）等有关规定，经市政府第 次常务会议审议通过，现将衢州市区城镇基准地价成果予以公布，自公布之日起正式实施。《衢州市人民政府关于公布衢州市区基准地价的通知》（衢政发[2009]68号）同时废止。
土地开发程度：按熟地界定，即达到大市政基础设施配套的“五通一平”要求（宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通通讯，宗地红线内土地平整）。
土地权利类型及地价内涵构成：设定的土地权利类型为完整的出让土地使用权，无他项权利限制；地价内涵构成包含国家土地所有权收益、土地取得费用和土地前期开发费用。
土地使用年期：最高土地出让年期（即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共服务项目用地50年）。
（三）基准地价“基准条件”的界定
表2 衢州市区基准地价“基准条件”界定表
北门街-化龙港-府学路-荷一路-通荷路-劳动路-衢江-西安路-北门街
Ⅰ级地外，北门溪-府东街-衢化路-三衢路-双港立交桥-衢江-石梁溪-亭川东路-书院西路-书院东路-北门溪
Ⅰ、Ⅱ级地外，北门溪-五环路-世纪大道-衢化路-浙西大道-东站东路-沪昆铁路-荷花西路-荷四路-衢江-常山港-锦西大道-盈川西路-盈川东路-庙源溪-衢江-北门溪
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级地外，彩虹路-沪昆铁路-双港东路-浙西大道-麻车里大桥-锦西路-常山港-武夷山大道-闽江大道-纵八路-芹江西路-杭衢高铁-信江大道-武夷山大道-G60高速-庙源溪-盈川东路延伸-迎宾大道-规划道路-衢江-北门溪-彩虹路；文苑路-沪昆铁路-乌溪江-衢江-文苑路；汽车城区块建新路南延-规划道路-衢化路-赣州街北侧道路；乌溪江-花径路-塔坛路-厂前路-沙金大道-乌溪江；
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级地外，香樟路-沪昆铁路-芳桂路-沪昆高铁-乌溪江-七溪路-河流-厂二路-沙金大道-沪昆高铁-中心城区规划边界-锦西大道-320国道-中心城区规划边界-沪昆高速-规划路-衢江-香樟路；东港片百灵中路-绿岛南路-通江中路-东港三路-百灵中路；
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ级地外，衢江-上山溪-320国道-百灵中路-金仓路-芦林中路-河流-百灵中路-东港六路-绿园南路-320国道-乌溪江-泉水溪-乌引渠-中心城区规划边界-廿新路-中心城区规划边界-G60高速-规划道路-衢江；
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ级地外，铜山源-衢江-上山溪-物流通道-中心城区规划边界-野鸭垄路-中心城区规划边界-G60高速-铜山源
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ、Ⅶ级地外，衢州市区各街道及姜家山行政区范围内其余区域
具体范围详见衢州市区中心城区商服用地级别基准地价图。
府东街-衢化路-荷一路-通荷路-劳动路-衢江-双岭南路-石梁溪-亭川东路-九华北大道-衢江-紫荆路-府东街
Ⅰ级地外，北门溪-三衢路-双港立交桥-衢江-常山港-锦西大道-盈川西路-盈川东路-庙源溪-衢江-北门溪
Ⅰ、Ⅱ级地外，东迹大道-沪昆高铁-双港东路-浙西大道-江山港-常山港-武夷山大道-闽江大道-纵八路-芹江西路-杭衢高铁-信江大道-武夷山大道-G60高速-庙源溪-盈川东路延伸-迎宾大道-规划道路-衢江-北门溪-东迹大道；芳桂北路-东迹大道-宾港北路-振兴西路-衢江-芳桂北路；乌溪江-规划道路-苗圃路-北一路-文昌路-衢化路-北一道-乌溪江
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级地外，香樟路-沪昆铁路-乌溪江-凯旋南路南侧规划路-建新路-徽州路南侧规划路-衢化路-沪昆铁路-街道边界-锦西大道-320国道-中心城区规划边界-G60沪昆高速-规划路-衢江-香樟路；乌溪江-七溪路-厂前路-沙金大道-乌溪江；东港片百灵中路-东港六路-绿园南路-东港三路-百灵中路；
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级地外，衢江芳桂路东侧规划道路-铁路-芳桂路-浙西大道-乌溪江-沙金大道-河流-乌溪江-外环线-中心城区规划边界-G60高速-规划道路-衢江-衢江芳桂路东侧规划道路；东港百灵中路-东港五路-绿源南路-东港三路-百灵中路；
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ级地外，铜山源-衢江-上山溪-物流通道-中心城区规划边界-野鸭垄路-中心城区规划边界-G60高速-铜山源
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ级地外，衢州市区各街道及姜家山乡行政区范围内其余区域
具体范围详见衢州市区中心城区住宅用地级别基准地价图。
北门溪-三衢路-双港立交桥-衢江-北门溪
Ⅰ级地外，东迹大道-浙西大道-衢化路-沪昆高铁-沙金大道-江山港-320国道-锦西大道-G60高速-庙源溪-盈川东路延伸-迎宾大道-规划道路-衢江-北门溪-东迹大道；文苑路-东迹大道-宾港北路-衢江-文苑路；
Ⅰ、Ⅱ级地外，香樟路-沪昆铁路-乌溪江-七溪路-厂前路-沙金大道-街道边界-中心城区规划边界-G60沪昆高速-规划路-衢江-香樟路
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级地外，衢州市区各街道及姜家山范围内其余区域
具体范围详见衢州市区中心城区工业用地级别基准地价图。
常山港-河流-兴航一路-大桥路-兴航路-大桥支路西侧规划路-常山港
Ⅰ级地外，航埠大道-河东路-曹门路-常山港-石华线-兴航二路-河流-兴航三路-凤山三路-兴航一路-凤山二路-航顺路-凤山一路-320国道-航埠大道
Ⅰ、Ⅱ级地外，镇区规划范围内其余区域以及石华线两侧区域
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级地外行政区范围内其余区域
石梁溪-高压走廊-白云山路-新花木线国道绿化带-规划路-石梁溪
Ⅰ级地外，镇区规划区范围内其余区域
Ⅰ、Ⅱ级地外行政区范围内其余区域
庙源溪-文景苑南侧道路-规划地块边界-奕谷大道-规划路-九华北大道-规划路-庙源溪
Ⅰ级地外，集镇区规划范围内区域以及文景苑南侧道路以南、G60沪昆高速以北区域
Ⅰ、Ⅱ级地外行政区范围内其余区域
廿里大道-白马路-育才街-铁路-同心路-廿里大道
Ⅰ级地外，衢化路延伸段-余塘头路-中兴路-塘底路-马卜吴路-沪昆铁路-中心城区规划边界-衢化路延伸段
Ⅰ、Ⅱ级地外，中心城区规划边界-南过境公路-沪昆铁路-中心城区规划边界
Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级地外，除纳入中心城区规划范围内的行政区范围内其余区域
富衢线北侧河流-芝溪-振兴南路-规划路-富衢线北侧河流
Ⅰ级地外，集镇规划区范围内其余区域
Ⅰ、Ⅱ级地外行政区范围内其余区域
中街东侧道路-人民路南侧规划路-滨江路-东岳路
Ⅰ级地外，集镇规划区范围内其余区域
Ⅰ、Ⅱ级地外行政区范围内其余区域
铜山源-巽峰路南侧规划路-文化路-铜山源
Ⅰ级地外，集镇规划区范围内其余区域
Ⅰ、Ⅱ级地外行政区范围内其余区域
规划路-城市东环线-桂溪路-大桥路-镇直街-规划路
Ⅰ级地外，集镇规划区范围内其余区域
Ⅰ、Ⅱ级地外行政区范围内其余区域
规划路-镇政府南侧规划路-振兴路西侧规划路-云十线-规划路
Ⅰ级地外，集镇规划区及东环线以西范围内其余区域
Ⅰ、Ⅱ级地外行政区范围内其余区域
规划路-解放路-规划路-乌兰溪北侧规划路-规划路
Ⅰ级地外，集镇规划区及东环线以西范围内其余区域
Ⅰ、Ⅱ级地外行政区范围内其余区域
芝溪-规划路-峡十线西侧规划路-富衢线-芝溪
Ⅰ级地外，集镇规划区范围内其余区域
Ⅰ、Ⅱ级地外行政区范围内其余区域
方全线-集镇规划区范围线-溪流-集镇规划区范围线-方全线
小潮线-乌溪江-山脚线-乌溪江-规划路-小潮线
具体范围详见衢州市区各乡镇级别基准地价图。
关于《关于公布实施衢州市区新一轮基准地价的通知》(征求意见稿）的起草说明
本轮基准地价更新工作始于2015年，委托杭州智拓房地产土地评估咨询有限公司组织编制工作。2015年起已开展了柯城区、衢江区和相关部门的讨论、论证，后因房地产形势不断变化，编制工作暂时搁置。
2019年5月编制工作重启，基准地价更新方案6月份组织了市资源规划局内部审查，7月份组织了市级相关部门和四个区块的部门审查，并及时进行了修改完善。9月份市资源规划局党委会进行了集体研究讨论。10月底市政府分管领导组织市级相关部门和四个区块参加的审查讨论。12月举行了听证会，同时在衢州市政府信息公开网站上进行了为期一个月的网上公开征求意见。
2020年3月，根据《浙江省重大决策社会风险评估实施办法》的要求，组织了社会风险专题分析会，通过了市政法委审核备案。4月份向市政府分管领导进行了汇报。
我市市区现行基准地价于2009年12月31日由市政府公布实施（衢政发﹝2009﹞68号），历时十年有余。十年来，市区的整体区位优势明显改善，城市空间布局明显优化，土地市场价格明显上涨，现行的基准地价已不能反映当前的地价水平。
按照国务院、省政府相关文件规定，基准地价原则上每3年更新一次，最多不得超过5年。
因此，开展市区基准地价更新，可以更好地发挥基准地价对土地价格的调控作用，同时也是完成上级要求的行政履职行为。
基准地价是城镇土地市场的指导性价格和政府法定公示价格，应用于土地调控、土地市场管理、土地资产管理、城市规划等各个领域。其解决的主要问题是：
（一）基准地价用于土地的宏观调控。根据《浙江省人民政府关于国有土地资产管理的通知》（浙政发（2001）61号）规定，土地出让最低价不得低于地块基准地价的80%，目前我省涉及土地出让价格的审计基本依此执行。
（二）基准地价是土地市场管理的依据。基准地价成果为政府审核土地出让底价、国有土地租赁租金，划拨土地补办出让缴纳出让金标准，改变土地使用条件补交出让金标准、土地收购价格以及各类土地用途价值评估等方面提供依据，确保国有土地资产不流失。
（三）基准地价是制定土地使用税征收标准的重要依据。
衢州市区原基准地价成果中心城区和乡镇均采用综合级别表达。本轮基准地价更新，为提高成果的针对性，从商服、住宅、工业和公共服务项目用地的地域分异及市场地价分布的出发，中心城区采取分类级别表达，而各乡镇整体上由于规模较小，功能分区不明显，因此仍然采用综合级别表达。
本次更新范围为适应规划弹性管理的需要，将为衢州市区（柯城区、衢江区）行政区范围全部国有建设用地纳入到估价区范围，相比于上一轮基准地价主要针对规划区范围而言，更新范围明显扩大，大大提高了基准地价成果的应用范围和应用价值。
根据国家及省厅《关于进一步规范浙江省基准地价更新管理的实施意见》（浙土资办〔2014〕107号）有关规定，本轮基准地价更新确定的基准地价内涵与上一轮基准地价一致。“基准条件”除将中心城区Ⅳ级地的住宅用地容积率由1.2调整至1.5外，其它条件基本保持不变。同时对于各类细分用途土地则根据利用特征及规划控制要求，对容积率、建筑密度、进深等基准条件进行了明确及统一界定。
本轮乡镇更新与原基准地价上一轮更新一致，采用综合级别表达，本轮更新乡镇划分1-4个级别，较上一轮更新部分乡镇级别数量有所增加，级别范围亦有所调整。
1、中心城区基准地价变化情况：由于本轮更新在级别范围及表达上都与原基准地价有较大的调整，严格意义难以进行比较，从简单比较来看，中心城区商服用地涨幅在52.4-163.0%之间，平均112.7%；住宅用地涨幅在102.0-196.6%之间，平均147.5%；工业用地涨幅在5.7-26.8%之间，平均13.4%。
2、乡镇商服用地平均涨幅为120.0%；住宅用地平均涨幅119.0%；工业用地平均涨幅为46.3%。
3、工业基准地价更新，综合考虑国家最低限价标准、招商引资、成本地价（特别是考虑到衢州市低丘缓坡的用地指标较多，成本相对较低）需要，以及利用价格杠杆对工业用地的合理布局进行引导最终确定。
五、评估论证、公平竞争审查、征求意见及协调处理等情况
2019年7月份组织了市级相关部门和四个区块的部门审查，并邀请了相关专家进行审查。2019年9月份市资源规划局党委会进行了集体研究讨论。2019年12月举行了听证会，同时在衢州市政府信息公开网站上进行了为期一个月的网上公开征求意见，没有提出意见建议。2020年3月，根据《浙江省重大决策社会风险评估实施办法》的要求，组织了社会风险专题分析会，通过了市政法委审核备案。
2020年6月通过市资源规划局党委集体讨论。
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